Seit Februar 2025 finanzieren Banken in den Vereinigten Arabischen Emiraten Übertragungsgebühr und Maklerprovision nicht mehr mit. Was Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz einplanen müssen.
Dubai, November 2026. Eine Immobilie in Dubai lässt sich auch ohne Wohnsitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) finanzieren. Ein Selbstläufer ist das Vorhaben allerdings nicht: Ob und in welcher Höhe ein Kreditinstitut ein Darlehen gewährt, hängt maßgeblich von der Bonität des Käufers, dem jeweiligen Objekt sowie den Richtlinien der einzelnen Bank ab. Bei fertiggestellten Wohnungen finanzieren die Banken für Käufer ohne lokalen Wohnsitz in der Regel 65 Prozent des Kaufpreises. Die verbleibenden 35 Prozent muss der Erwerber als Eigenkapital aufbringen. Abhängig vom Profil des Antragstellers und dem jeweiligen Kreditinstitut kann der erforderliche Eigenanteil jedoch auch bis zu 50 Prozent betragen
Was die Zentralbank erlaubt und was die Banken daraus machen
Die aufsichtsrechtlichen Obergrenzen legt die Zentralbank der VAE über das Circular 31/2013 fest: Beim ersten selbstgenutzten Objekt mit einem Wert von unter 5 Millionen Dirham ist eine Beleihung von bis zu 80 Prozent zulässig. Liegt der Kaufpreis darüber, beträgt die Höchstgrenze 70 Prozent, und ab dem zweiten Objekt greift ein Limit von 60 Prozent.
Für Erwerber ohne Wohnsitz in den VAE definieren die Banken jedoch eigene, deutlich konservativere Maßstäbe. Sie setzen ein lückenlos nachweisbares Einkommen voraus und führen interne Listen zulässiger Staatsangehörigkeiten. In vielen Fällen gilt zudem ein Mindestwert für das zu finanzierende Objekt. Nicht-Ansässige müssen sich darüber hinaus auf einen Zinsaufschlag einstellen, wobei die genauen Konditionen stets individuell festgelegt werden. Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 25 Jahre; die Rückzahlung der letzten Rate muss spätestens mit Vollendung des 65. Lebensjahres erfolgen.
Nebenkosten kommen vollständig aus eigenen Mitteln
Seit dem 1. Februar 2025 finanzieren die Banken in den VAE weder die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department in Höhe von 4 Prozent noch die Maklerprovision von 2 Prozent (zuzüglich Mehrwertsteuer) mit. Aus eigenen Mitteln müssen Käufer zusätzlich folgende Posten einplanen:
- Bearbeitungsgebühr der Bank: bis zu 1 Prozent (zuzüglich Mehrwertsteuer)
- Registrierung der Hypothek: 0,25 Prozent plus 270 Dirham
- Wertgutachten der Immobilie: 2.500 bis 3.500 Dirham (zuzüglich Mehrwertsteuer)
Rechenbeispiel für eine bezugsfertige Wohnung zum Kaufpreis von 1,5 Millionen Dirham bei 65 Prozent Beleihung:
- Darlehen: 975.000 Dirham
- Eigenkapital: 525.000 Dirham
- Nebenkosten: rund 112.000 Dirham
- Erforderliche Eigenmittel gesamt: rund 637.000 Dirham (entspricht gut 42 Prozent des Kaufpreises)
„Wer ohne Wohnsitz in Dubai kauft, bringt in der Regel 35 Prozent Eigenkapital mit“, sagt Denise Tanrikul, Managing Partner bei Nexus Bridge Capital. „Viele vergessen die Nebenkosten: Die finanzieren die Banken seit Februar 2025 nicht mehr mit, sie kommen also obendrauf.“
Erst die Bank, dann die Immobiliensuche
Der Ablauf ist entscheidend für den Erfolg: Am Anfang des Prozesses steht zwingend die Vorabzusage der Bank (Pre-Approval). Erst mit dieser verbindlichen Bestätigung sollte die konkrete Objektsuche beginnen. Daran schließen sich der Kaufvertrag, das offizielle Gutachten sowie das finale Kreditangebot an. Den Abschluss bildet die formelle Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department. Wer die Reihenfolge umkehrt, also zuerst kauft und erst anschließend eine Finanzierung anfragt, riskiert eine Ablehnung durch die Bank aufgrund des persönlichen Profils oder der Kriterien des Objekts. Die finale Entscheidung über das Zustandekommen einer Finanzierung liegt ausnahmslos beim jeweiligen Kreditinstitut.
Alle Beträge und Gebührensätze haben den Stand vom 18. September 2026 und enthalten 5 Prozent Mehrwertsteuer, wo diese anfällt.
Weiterführende Informationen:
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