Aus den Modellprojekten der Internationalen Bauausstellung sind bewohnte Quartiere geworden. An einer aktuellen Wiedervermarktung lässt sich ablesen, wie sich Immobilien am Wilhelmsburger Inselpark in Hamburg entwickelt haben: Die Klinke Immobilien GmbH vermittelte 2026 erneut eine Eigentumswohnung, deren erzielter Quadratmeterpreis von ursprünglich rund 2.900 Euro im Jahr 2012 auf rund 5.800 Euro gestiegen ist. Gleichzeitig entstehen mit den Planungen für neue Wohnquartiere weitere Perspektiven für den Stadtteil.
Immobilienmarkt Hamburg-Wilhelmsburg: Vom Modellprojekt zum Bestandsmarkt
Die Internationale Bauausstellung Hamburg von 2006 bis 2013 machte die Elbinseln zum Experimentierfeld für energieeffiziente Bauweisen, flexible Grundrisse und die Verbindung von Wohnen und Arbeiten. Parallel entstand mit der Internationalen Gartenschau 2013 die Grundlage für den heutigen Wilhelmsburger Inselpark.
Hamburg-Wilhelmsburg ist allerdings kein einheitlicher Immobilienmarkt. Ende 2025 zählte der Stadtteil laut Statistikamt Nord 23.138 Wohnungen mit durchschnittlich rund 70 Quadratmetern. Zwischen dem Reiherstiegviertel, den Wohnlagen am Inselpark und industriell geprägten Bereichen unterscheiden sich Bebauung, Infrastruktur und Wohnungsangebot deutlich.
Auch die Verkehrsanbindung spielt eine Rolle: Mit den S-Bahn-Linien S3 und S5 ist der Hamburger Hauptbahnhof vom Bahnhof Wilhelmsburg im Regelfahrplan in rund elf Minuten erreichbar. Eine mögliche Verlängerung der U4 nach Wilhelmsburg wird untersucht, ist bislang aber nicht beschlossen.
Vier Wohnprojekte als Beispiele für die Entwicklung
Klinke Immobilien begleitete zwischen 2011 und 2015 die Vermarktung von vier unterschiedlichen Wohnprojekten mit insgesamt 98 Einheiten.
Beim Projekt Holz 5 ¼ wurden 2011 insgesamt 28 Eigentumswohnungen in zwei Gebäuden vermarktet. Die damaligen Verkaufspreise lagen zwischen rund 2.800 und 3.700 Euro pro Quadratmeter.
Die 2012 vermarkteten WaterHouses umfassen vier Triplexhäuser mit zwölf Wohnungen sowie einen WaterTower mit 22 Wohnungen. Das Ensemble verbindet Wohnen am Wasser mit einem Energiekonzept aus Passivhausstandard, Geothermie und Solarthermie. Die Erstverkaufspreise lagen bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Das HybridHouse mit 20 Einheiten setzte 2013 auf die Verbindung von Wohnen und Arbeiten. Insel3 folgte 2015 mit 16 Einheiten und flexiblen Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten. Die vier Projekte zeigen, wie unterschiedlich die damaligen architektonischen und funktionalen Ansätze ausfielen.
Eigentumswohnungen am Inselpark: Wiederverkauf zum doppelten Quadratmeterpreis
Inzwischen werden Wohnungen aus den damaligen Neubauprojekten erneut als Bestandsimmobilien gehandelt. Ein aktueller Wiederverkauf durch Klinke Immobilien zeigt die nominale Preisentwicklung an einem konkreten Objekt: Dieselbe Eigentumswohnung, die 2012 für rund 2.900 Euro pro Quadratmeter verkauft wurde, erzielte 2026 rund 5.800 Euro pro Quadratmeter.
Es handelt sich um einen tatsächlich abgeschlossenen Verkauf und nicht um einen Angebotspreis. Die Entwicklung dieses einzelnen Objekts lässt sich allerdings nicht pauschal auf den gesamten Stadtteil übertragen.
„Nach rund fünf Monaten Vermarktungszeit konnten wir den Verkauf erfolgreich abschließen. Das zeigt, dass sich für besondere Immobilien auch unter den heutigen Marktbedingungen attraktive Kaufpreise erzielen lassen. Gleichzeitig nehmen sich Kaufinteressenten mehr Zeit für ihre Entscheidung. Höhere Zinsen, anspruchsvollere Finanzierungen und geopolitische Unsicherheiten führen dazu, dass Interessenten genauer prüfen. Wir betrachten deshalb neben der Preisentwicklung immer auch die Nachfrage und die Vermarktungsdauer“, sagt Thomas Klinke, Geschäftsführer der Klinke Immobilien GmbH.
Rathausviertel, Elbinselquartier und Spreehafenviertel: Neue Wohnquartiere in Planung
Die nächste Entwicklungsphase Wilhelmsburgs wurde unter anderem durch die Verlegung der Wilhelmsburger Reichsstraße ermöglicht. Seit Ende 2019 verläuft die neue Trasse entlang der Bahnlinie. Auf frei gewordenen Flächen können neue Wohnquartiere entstehen und bisher getrennte Stadtbereiche stärker miteinander verbunden werden.
Für das Rathausviertel, das Elbinselquartier und das Spreehafenviertel nennt die IBA Hamburg übergeordnet rund 4.800 geplante Wohnungen. Die gerundeten Angaben der einzelnen Projektsteckbriefe summieren sich auf etwa 5.000 Wohnungen. Beide Werte beschreiben die Größenordnung der Planungen und keine gesicherten Fertigstellungen.
Im Rathausviertel sind rund 1.900 Wohnungen vorgesehen, davon nach IBA-Zielsetzung mehr als die Hälfte öffentlich gefördert. Ergänzend sind unter anderem Kitas, Gewerbe, Sportangebote und Freiräume geplant. Die bauliche Erschließung begann im November 2025.
Das Elbinselquartier umfasst rund 53 Hektar mit etwa 2.000 geplanten Wohnungen. Für das Spreehafenviertel sind rund 1.100 Wohnungen sowie Gewerbe-, Sport- und Freiflächen vorgesehen. Der IBA-Zeitplan vom November 2025 sieht den Beginn des Wohnungsbaus dort ab 2030 vor.
Immobilien in Wilhelmsburg differenziert bewerten
Die früheren Wohnexperimente sind Teil des Bestandsmarkts geworden. Gleichzeitig sollen neue Quartiere das Wohnungsangebot langfristig erweitern. Für die Bewertung von Immobilien in Wilhelmsburg bleiben die konkrete Mikrolage, das Wohnkonzept und die aktuellen Marktbedingungen entscheidend.
Einzelne Preissteigerungen ersetzen keine objektspezifische Immobilienbewertung. Wie sich die neuen Quartiere langfristig auf Nachfrage und Kaufpreise auswirken, bleibt abzuwarten.
Quellen und DatenstandStatistikamt Nord: Wohnungsbestand 2025
IBA Hamburg: IBA 2006 bis 2013 · Rathausviertel · Bautagebuch · Elbinselquartier · Planungsstand Nord · Spreehafenviertel · Zeitplan 2025
Stadt Hamburg: Inselpark · Radverbindungen
DB InfraGO: Regelfahrplan Wilhelmsburg
HOCHBAHN: U4 Grasbrook und Perspektive Wilhelmsburg
Datenstand: Oktober 2026. Flächen und Quadratmeterpreise gerundet. Quartiersangaben sind Planungen.
(Die Bildrechte liegen bei dem Verfasser der Mitteilung.)
Hamburg-Wilhelmsburg im Wandel: Vom Wohnexperiment zum gefragten Immobilienstandort
